Convivere all’interno dello stesso stabile può portare spesso a situazioni di conflitto tra i residenti. I contenziosi possono derivare da diverse questioni che vanno dal rumore, alla gestione delle spese condominiali, questioni legate a morosità, manutenzione delle parti comuni, animali domestici.
Gestire un contenzioso può risultare molto complesso. In questo articolo parleremo nel dettaglio di liti attive e passive cercando di capire come affrontarle per garantire un clima di convivenza armonioso.
Liti attive e il ruolo dell’amministratore
Si parla di lite attiva quando il condominio assume il ruolo di attore in una causa legale: in questo caso, è il condominio che agisce in giudizio contro un terzo.
Vediamo quali sono gli attori che potrebbe essere coinvolti:
- Un condòmino che non paga le quote condominiali;
- Un vicino che invade le parti comuni;
- Una ditta che ha eseguito lavori condominiali non come previsto.
L’amministratore di condominio, in qualità di rappresentante legale, è legittimato ad agire in giudizio per le liti attive.
In alcuni casi, però, potrebbe essere necessaria una delibera assembleare per autorizzare l’amministratore ad intraprendere l’azione legale. L’amministratore di condominio può agire in vari modi per tutelare il condominio e i condomini:
- Azione di danno temuto: se altri condomini stanno facendo qualcosa che potrebbe danneggiare il condominio, l’amministratore può iniziare un’azione legale per fermarli.
- Recupero crediti dai condomini morosi: se un condomino non paga le sue quote condominiali, l’amministratore può avviare un’azione legale per recuperare il credito.
La legittimazione ad agire è estesa a quei casi previsti dal regolamento di condominio ed a quelli in cui sia stata l’assemblea a dargli mandato. Per deliberare in merito alle liti attive, l’assemblea condominiale deve raggiungere due quorum distinti:
- Maggioranza degli intervenuti: la delibera deve essere approvata dalla maggioranza dei condomini presenti in assemblea, in persona o tramite delegato.
- Almeno 500 millesimi: la delibera deve essere approvata da condomini che rappresentino almeno 500 millesimi del valore complessivo dell’edificio.
L’amministratore, una volta avviata una causa di tipo attivo ha la facoltà di proseguire il giudizio in tutti i suoi gradi (primo grado, appello e Cassazione), salvo che la lite non si estingua per transazione o per altre cause previste dalla legge.
Lite passiva: cos’è e quando si verifica
Si parla di lite passiva quando il condominio assume il ruolo di convenuto in una causa legale. Quando, dunque, deve difendersi dalle pretese di terzi. In questo caso, il condominio è citato in giudizio da un terzo, ad esempio:
- Un condomino che contesta una delibera assembleare;
- Un vicino che ha subito danni all’interno delle aree comuni;
- Un fornitore che reclama il pagamento di una fattura.
Anche in caso di lite passiva, l’amministratore di condominio è legittimato a difendere il condominio in giudizio: in alcuni casi più delicati, però, potrebbe essere necessario nominare un avvocato per tutelare al meglio gli interessi del condominio o convocare, nel più breve termine possibile, un’assemblea per prendere le decisioni opportune.
Conclusioni
La distinzione tra lite attiva e lite passiva è importante per comprendere le diverse responsabilità dell’amministratore di condominio e dei condòmini. In caso di dubbi o di contenziosi in corso, è consigliabile rivolgersi ad un avvocato esperto in diritto condominiale.
Alla base, a fare la differenza, è sempre il rispetto reciproco: prima di ricorrere alle vie legali è fondamentale mostrare maggiore predisposizione all’ascolto.
Consigli per approfondire:
- Codice Civile, artt. 1129-1132
- Legge n. 220 del 2012 (Riforma del condominio)