Pulizie del condominio: chi sceglie la ditta di pulizie in condominio?
La pulizia dei condomini rappresenta una questione delicata e, in molti casi, molto controversa. Basti pensare a quante volte noi stessi, o persone che vivono all’interno del nostro edificio, ci siamo lamentati della scarsa qualità della pulizia.
Per affrontare questa tematica, è importante fare chiarezza su alcuni aspetti e mansioni dell’amministratore condominiale per comprendere al meglio l’argomento preso in considerazione.
L’ufficio dell’amministratore e i compiti svolti da esso si dividono in ordinaria e straordinaria amministrazione e la gestione dei servizi di pulizia rientra all’interno primo caso.
Le attività di ordinaria amministrazione fanno riferimento alla gestione di interventi o incarichi definiti “normali”, i quali non implicano un onere economico rilevante che ricade direttamente sui condòmini stessi. Tra questi atti rientrano sicuramente gli interventi settimanali di pulizia del condominio, in quanto interessano parti comuni quali androne, scale, ascensore e il contratto di appalto per tali opere è riconosciuto quale atto necessario alla gestione e manutenzione ordinaria delle medesime.
Sulla base di ciò, la decisione e scelta della impresa di pulizie spetta all’amministratore il quale ha il potere di stipulare il contratto in autonomia, in rispondenza dell’esercizio dei compiti riconducibili al suo incarico, senza dover ottenere preventivamente una deliberazione o autorizzazione da parte dell’assemblea.
Su questa materia sono intervenuti, in diversi casi di controversie, la Corte Suprema di Cassazione e molti tribunali italiani, a conferma del fatto che le normative vigenti lascino spesso dei dubbi e difficili interpretazioni che spesso necessitano di maggiori approfondimenti. L’amministratore di condominio, che opera in autonomia secondo gli interessi di tutti, non sempre riesce a soddisfare le esigenze e i desideri di tutti i condòmini e spesso si trova ad affrontare polemiche e lamentele durante le varie assemblee che svolge.
In ogni caso, le decisioni prese dall’amministratore in relazione ai servizi di pulizia vincolano tutti i condòmini, i quali non possono opporsi e sono tenuti a pagare la propria quota millesimale.
Tipologia di contratto e modalità di revoca:
La tipologia di contratto che viene stipulata tra Condominio e ditta di pulizie dipende fondamentalmente dalla struttura e dalla grandezza di quest’ultima.
Tra condominio e ditta si possono instaurare due diversi rapporti:
- Contratto di appalto
- Contratto di prestazione d’opera
La giurisprudenza afferma, ormai da molto tempo, che nel primo caso l’esecuzione del lavoro commissionato avviene tramite un’organizzazione di media o grande impresa, mentre nel secondo caso ciò avviene attraverso il modulo organizzativo della piccola impresa.
Nel caso l’amministratore e l’assemblea decidano di voler revocare il contratto bisogna tener conto dell’art. 1671 e dell’art. 2227 che, in entrambi i casi, specificano come il committente deve, in caso di volontà di recesso, mantenere indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
Parliamo quindi di due norme in principio identiche che tengono contro degli interessi di entrambi le parti coinvolte e che consentono al committente di revocare il contratto in qualunque momento, ma allo stesso tempo permettono all’appaltatore di chiedere alla controparte le spese sostenute fino ad allora e i danni economici scaturiti in seguito alla recessione.
In riferimento a quanto detto, l’assemblea può risolvere il contratto con una ditta di pulizia in qualsiasi momento attraverso una votazione che dovrà ovviamente ottenere una maggioranza.